大幅折扣销售后，美国写字楼市场出现触底迹象

　　周四，分析师表示，陷入困境的美国写字楼市场可能正在触底，并指出上个季度一系列问题办公楼以大幅折扣出售，帮助设定了新的定价基准。

　　自疫情爆发以来，由于利率上升和许多办公室职员在家办公，美国写字楼市场受到重创。根据 RCA 商业地产价格指数，截至第二季度，写字楼价格同比下跌 12.4%，引发人们对市场何时触底的猜测。

　　行业研究公司 Trepp 的研究主管 Stephen Buschbom 表示：“困境的顶峰已经完全过去”，他还补充说，现在的关键是达成更多交易，让行业对价格有一个大致了解。

　　“我们仍有价格发现空间，”Buschbom 说。“交易量的增加将意味着这对持有者来说变得更加有利。”

　　在整个 2023 年和 2024 年初，许多开发商和贷方选择以新的条款延长到期贷款或推迟出售，以避免出现巨额损失。

　　根据 MSCI Real Capital Analytics 的数据，在新冠疫情之前，写字楼销售额平均每季度为 350 亿美元，但由于持续空置和高昂的运营成本导致房地产估值下降，自 2023 年以来，写字楼销售额平均每季度仅为 134 亿美元。

　　然而，一些分析师已经看到了困境房产销售回暖的迹象，这让一些人认为市场已经迎来转折点。

　　穆迪商业房地产经济分析主管凯文·费根 （Kevin Fagan） 表示：“越来越多的迹象表明，市场触底反弹，精明的业主甚至以低于购买价的价格出售其房产，这有助于为写字楼价值创造某种定价基准。”

　　穆迪在 8 月份基于公共记录数据的报告中表示，自美国第一季度末以来，已有 7 处写字楼以超过 1 亿美元的折扣出售，而第一季度只有 1 处，2023 年全年只有 2 处。

　　穆迪称，出售的名单包括曼哈顿中城的一栋办公楼（西 50 街 135 号），比原价 2.85 亿美元低 97% 的价格成交，亏损 2.765 亿美元。穆迪还列出了芝加哥、西雅图和华盛顿特区的办公楼销售情况

　　穆迪列出的另一个例子是百老汇 1740 号，与之前的购买价相比，其售价亏损 4.16 亿美元。投资者在针对其出售的 AAA 级债券上蒙受损失，这是自 2008 年以来的首次。

　　降息提振经济

　　由于缺乏定价基准，业主们一直不愿意出售，因为交易量下降导致定价预期不匹配。他们选择延长或再融资现有贷款，以度过降息时期，并提高他们保留这些房产的能力。

　　房地产行业遭受空置率低和收入低的双重打击，导致业主难以偿还现有贷款的利息。

　　穆迪的研究指出，即使降息，未来 12 个月内到期贷款约 190 亿美元，其中近 72% 的借款人仍可能难以进行再融资，因为他们可能需要拿出平均 30-35% 的股本才能获得收购贷款。

　　华盛顿特区地区贷款机构 EagleBank 的首席贷款官瑞安·雷斯 （Ryan Reiss） 表示：“今年年底和明年初，（一般市场） 将会有一些大额余额通过销售交易进行。”

　　美联储最近自 2022 年以来首次扭转美国利率方向，在 9 月份降息 50 个基点，并承诺进一步降息。

　　然而，私人贷款机构 Bridgeinvest 的创始人亚历克斯·霍恩 （Alex Horn） 表示，尽管降息 50 个基点可能带来“漫长隧道尽头的曙光”，但“（商业房地产） 市场复苏至少需要降息 300-400 个基点，才能弥补房地产估值的大幅下跌”。

　　最近一个推动该项目的贷款机构是 Parkview Financial，根据 Parkview 首席执行官保罗·拉希米安 （Paul Rahimian） 的说法以及路透社看到的一份机密发行备忘录，该公司在纽约、新泽西和康涅狄格州的一场拍卖会上提出出售七笔价值 3 亿美元的多户住宅和办公室贷款，其中部分贷款已在履行中，部分贷款已在诉讼中。

　　拉希米安表示，他的公司收到了多份报价，计划在未来六周内完成交易。他说，有三份贷款被搁置。拉希米安表示，该公司计划利用出售所得来发放新贷款。

　　Waterfall Asset Management 资产证券化策略主管 Keerthi Raghavan 表示，此类销售正在创造机会。该公司去年投资了近 20 亿美元购买以大幅折扣出售的债券和贷款。

　　他说：“我们认为，随着前端利率降低，基本面问题不会在一夜之间消失，而且资产负债表上仍有大量商业地产资产需要出售或解决，这应该会导致供应量继续上升。”