摘要：
... 界面新闻记者 |
9月19日，美联储迎来四年来的首次降息，大幅下降50个基点，以激进的第一步开启了货币宽松周期，释放出的积极信号也让市场对于降息、降准的预期进一步提升。
受此影响，地产股在当日迎来批量上涨，A股房地产开发板块报收9517.05点，涨幅达到2.28%，截至收盘，金地集团大涨近8%，万科上涨超4%。港股方面，佳兆业、富力地产、雅居乐等房企也均迎来大幅上涨。
9月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期和5年期以上LPR均未调整，1年期LPR为3.35%、5年期以上3.85%，均与前次持平，并未如预期般下调。
降息虽然落空，但市场对于地产股仍持有积极态度，20日早间开盘后，A股房地产板块低开高走，延续前一日涨势，WIND房地产板块上涨1.5%，涨幅领跑A股，海泰发展、电子城等相继涨停。
截至晚间收盘，渝开发、大龙地产、新华联、张江高科等涨超6%，中交地产、首开股份、京投发展等涨超4%，我爱我家、绿地控股等多股也纷纷上涨。其中，中国国贸股价创历史新高，盘中股价最高触及25.04元。
与此同时，港股内房股也表现强劲。截至收盘，融信中国涨超10%，恒大物业、招商局置地涨超8%，美的置业涨超7%，中国金茂、华侨城（亚洲）、万科企业等涨超5%。
“LPR现在不调整，不意味着后续没有调整空间。当前新增了货币政策的重要考量，即维护价格稳定、推动价格温和回升。从目前各商业零售价格等角度看，都需要更为宽松的货币金融政策做支撑，所以LPR下调是时间的问题，或在四季度有所体现”，上海易居房地产研究院副院长严跃进对界面新闻表示。
但需要关注的是，降息的限制较多且对现阶段房地产市场的拉动作用在明显减弱。
在9月5日举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜指出，“受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定约束”，道出了调降的难度。
广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉指出，从2022年开始到现在，按揭贷款利率下降了200个基点左右，最大的一次是5月17号后，各地首套房利率不设下限，但对于商品房的拉动作用在明显减弱。主要原因在于，市场对房价的预期比较悲观，二手房挂牌量不断攀升，且以价换量的趋势难以扭转，这是降息所无法改变的。
与降息相比，降准预期达成的限制则相对较小。
华金证券研究指出，当前货币政策已经转向“以需定供、量足价稳”的支持性中性立场。尽管实体经济信用融资需求已经连续降温，但增量融资仍需长期低成本稳定的流动性增量投放予以保障。
近期，货币政策工具之间形成配合，公开市场国债净买入逐步置换成本较高的MLF，而合理时机的全面降准则有望保证合理适度的增量长期流动性稳定投放。年底前更值得期待的增量政策空间聚焦于中央财政，特别是增发普通国债以增加居民消费补贴力度和预算内投资力度的可能性。
政策面上，9月20日，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布。
《意见》提及，要健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
其中“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”一条备受市场关注。
此前在三中全会中曾明确，要充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，允许有关取消普通住宅和非普通住宅标准，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。但在会议之后，这一政策并未实施，北京是目前第一个宣布将取消普通住宅和非普通住宅标准的一线城市，预计后续其他城市也会跟进执行。
“取消普宅和非普宅标准，可以带动改善性住房需求释放。同时，也有助于企业更好地配比产品类型，聚焦于打造高质量、符合市场需求的好产品”，中指研究院政策研究总监陈文静表示。
在房企端，据中指研究院统计，今年1-8月，TOP100房企销售总额为26832.4亿元，同比下降38.5%，百亿以上销售额企业仅剩61家，阵营调整仍在持续。
从中报业绩来看，截至8月30日，105家A+H股房企营业收入均值115.91亿元，同比下降13.00%，净利润均值为1.45亿元，同比下降82.05%，上市房企盈利性持续走弱，净利润下滑显著。
接下来，从9月到年底也是政策发力收窄销售面积降幅的关键时刻，尤其是叠加年内季度影响，年底政策发力效果或更明显。
浙商证券研究指出，9月房地产行业指数低点是布局地产的良好时机，随着中报季结束房企业绩压力释放，政策加码和基本面季节性修复均有机会带动地产板块估值修复。
