摘要：
... 公募FOF开始加大对REITs投资
公募FOF（基金中的基金）正将目光投向了不动产投资信托基金（REITs）。
据Wind统计，截至今年二季度末，已有3只REITs被公募FOF重仓。
据中证鹏元评级统计分析，2023年7月，多只公募FOF宣布将公募REITs纳入其投资范围，此后投资规模持续扩大，投资种类也不断增加。截至目前，投资REITs的公募FOF以混合FOF为主，尤其是养老目标FOF，也有少量的股票型FOF参与其中。
地产类REITs被重仓
公募FOF被誉为“基金买手”，据基金二季报披露，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT以及鹏华前海万科REITs（类REITs）均出现在FOF基金的重仓名单上。
具体来看，3只REITs底层资产均为地产类型。其中，鹏华前海REITs被兴全安泰积极养老目标五年和建信添福悠享稳健养老目标一年持有重仓，两只基金合计持仓5570万元。
另外两只是红土创新深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT，均被天弘睿享3个月持有A重仓，合计持仓22.4万元。
近年来，公募FOF配置REITs的规模不断增长，据中证鹏元评级不完全统计，参与REITs基金的FOF基金数量从2023年三季度的11只逐步增加，截至2024年一季度达到49只。同时，公募FOF对于公募REITs的投资重心从生态环保逐步向高速公路种类过渡。尽管如此，FOF投资REITs的规模仍然相对较小，一季度投资规模占FOF资产规模比例为0.03%，占REITs可投资市值的比例为0.11%。
中证鹏元评级的报告分析指出，目前FOF投资REITs的主要限制是上市年限，FOF投资REITs需满足REITs上市1年，其中养老目标FOF投资REITs满足上市2年，这限制了FOF参与打新（普通专户FOF除外）。同时，REITs发行规模本身有不低于10亿的要求（保障房类为8亿），规模的要求自动满足。
REITs市场扩容提速
Wind资讯数据显示，截至8月23日，已经上市交易的公募REITs达到42只，发行规模总计超1277亿元。
尤其是今年来，公募REITs市场扩容加速。据Wind统计，截至8月23日，年内已有12只公募REITs上市，累计募资总额近292亿元，数量和规模均已超过去年全年水平。
市场表现来看，有36只产品年内收益为正，占比超过85%。其中，华夏北京保障房REIT年内上涨32.69%，另有博时蛇口产园REIT、嘉实清洁能源REIT、中金厦门安居REIT等7只产品的年内收益超20%。
政策方面，8月1日，基础设施领域REITs项目正式由试点转入常态化发行。新政策扩容了发行范围，例如市场化长租公寓被纳入，在租赁住房领域首次将专业机构自持、不分拆单独出售并长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目纳入了底层资产。
首席经济学家李超认为，供需两旺是公募REITs市场扩容加速的主要原因。
李超认为，拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动。长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值，二级市场价格会表现为向产品内在价值回归。此外，随着公募REITs市场不断发展壮大、配套制度的不断完善、多空平衡机制的展开、ETF及相关衍生品的发展，未来公募REITs不仅从资产多元化、风险分散化角度具备配置价值，在我国经济高质量发展的新阶段，公募REITs更为投资者分享我国长期经济增长及社会发展红利带来机遇。
行业人士分析称，随着国内公募REITs规模突破千亿，可投资范围逐步拓宽，比较符合FOF基金风险分散收益稳健经营的目标预期，因此这类资产开始被FOF青睐。预计未来公募FOF对REITs的投资将进一步增加，为投资者提供更多元化的资产配置选择。
